シェアハウス家主向けコラム3  運営方式 管理委託

運営方式について、前回のおさらいです。

1つには家賃を毎月一定額保証するサブリース方式があります。

続いてもう1つには、入居率に応じて得られる収入の一部をオーナ様に支払う形式となります。

業界では、管理委託とか管理受託とか色々言われますが、管理委託が一般的な呼称だと思います。

2.家賃収入変動型

入居率に連動した家賃収入をオーナー様に毎月収めます。
※家賃収入は入居率に左右されます

相場的には75%~80%がオーナー様の家賃収入となります。
アパートの相場が95%なので、比較すると低く感じますね。
シェアハウスの場合、業務が複雑多岐になるためアパートより高くなります。

オーナー様のメリットとして、家賃収入保証型に比較すると手取り収入がアップする傾向があります。

例えば、1部屋10万×10部屋 満室時100万の物件で80%の家賃収入の場合

1部屋あたりの収入 オーナー8万、管理会社2万となります。

満室時家賃収入100万 オーナー手取り80万円、管理会社手取り20万

9部屋満室、空き1 家賃収入90万 オーナー手取り72万 管理会社手取り18万
8部屋満室、空き2 家賃収入80万 オーナー手取り64万 管理会社手取り16万
7部屋満室、空き3 家賃収入70万 オーナー手取り56万 管理会社手取り14万
6部屋満室、空き4 家賃収入60万 オーナー手取り48万 管理会社手取り12万
5部屋満室、空き5 家賃収入50万 オーナー手取り40万 管理会社手取り10万

家賃収入がいかにして左右されるか、この表から読み取れます。
空き2つの時は、家賃収入が保証家賃形式の収入を上回ります。
前述の家賃収入保証形式と比較すると、より違いが鮮明になります。

家賃収入保証型のみで考えると、60万家賃保証は6部屋分の家賃を保証していることなります。
ですが家賃収入変動型をベースにみると、7部屋~8部屋分のオーナー手取りを保障していることなります。

どちらも一長一短あるため、優劣はつけがたいです。
家賃保証型はオーナー様の収入が安定する半面、家賃収入が頭打ちします。
約束した一定家賃以上の収入は得ることができません。
逆に家賃変動型はオーナー様の手取り収入が安定しない可能性もある反面、家賃収入の最大値は保証型に比べ大きいです。
裏を返すと、入居率が年間を通して高ければ高いほど収入も比例して高くなります。

物件の状態やエリア、立地、家賃相場等様々な諸条件を考慮したうえでいずれかを選択することになります。
弊社でも両方のスタイルを取り入れバランスよく運営しています。

絶対にこちらの運営スタイルが優れている、劣っているという色分けはできないためオーナー様からの個別相談に応じている次第です。
逆にいうと1つの型しか提案しない、もしくは押し付けてくる管理会社、運営会社には注意したほうがいいです。
どんな場合もケースバイケースですし、絶対に一つのやり方が優れているというのはあり得ない話です。

そういった話に遭遇した場合は一度冷静に立ち止まったうえで別の管理会社に相談して相見積もりを取るのがベストです。

written by 山田

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